L’année 2025 marque un tournant décisif pour les investisseurs immobiliers en France. Avec la disparition définitive du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, et une possible prolongation jusqu’en mars 2025 pour certaines réservations, le paysage de la défiscalisation immobilière se transforme en profondeur. Cette évolution incite les investisseurs à repenser leurs stratégies pour optimiser leur fiscalité tout en continuant à bâtir un patrimoine immobilier rentable.
Cette question intéresse en particulier les dispositifs de défiscalisation immobilière.
Heureusement, plusieurs dispositifs fiscaux demeurent accessibles en 2025, offrant des alternatives attractives pour les contribuables souhaitant investir de manière avisée. Par exemple, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, notamment grâce à l’amortissement du bien. De plus, le dispositif Denormandie, visant la rénovation de logements anciens dans certaines zones, reste en vigueur et offre des réductions d’impôts aux investisseurs engagés dans la réhabilitation de l’habitat.
Il est également pertinent de considérer les opportunités offertes par le déficit foncier, qui permet de déduire des revenus globaux les charges liées à des travaux de rénovation, sous certaines conditions. Enfin, l’investissement en nue-propriété peut constituer une stratégie intéressante pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Voici un tour d’horizon des solutions disponibles pour optimiser vos investissements immobiliers en 2025.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière accessibles en 2025
1. La loi Denormandie : encourager la rénovation dans l’ancien
La loi Denormandie, prolongée jusqu’au 31 décembre 2027, vise à revitaliser les centres-villes en difficulté en encourageant la rénovation de biens anciens.
Avantages :
• Réduction d’impôt de 12 % pour un engagement locatif de 6 ans, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans, appliquée sur le prix de revient du bien (acquisition + travaux).
Critères d’éligibilité :
• Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
• Le logement doit être situé dans l’une des communes éligibles, notamment celles participant à l’opération « Action Cœur de Ville » ou ayant signé une convention de revitalisation du territoire (ORT).
• Les loyers et les revenus des locataires doivent respecter des plafonds spécifiques.
La loi Denormandie est idéale pour les investisseurs souhaitant conjuguer valorisation de leur bien et optimisation fiscale tout en participant à la rénovation urbaine.
Loi Denormandie 2025 FAQ loi Denormandie 2025
2. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : une flexibilité inégalée
Le statut LMNP permet aux investisseurs de louer des biens meublés tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Avantages :
• Revenus locatifs imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), souvent plus favorable que les revenus fonciers.
• Possibilité d’amortir le bien et le mobilier, réduisant ainsi l’assiette taxable.
• Choix entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ou le régime réel, permettant de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion).
Critères d’éligibilité :
• Les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
• Le bien doit être meublé selon des critères précis, incluant notamment literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, etc.
L’investissement en LMNP ne dépend pas de critères géographiques ou de plafonds de loyers, offrant ainsi une grande liberté aux investisseurs.
Statut LMNP 2025 FAQ LMNP 2025
3. La loi Malraux : préserver le patrimoine historique
La loi Malraux encourage la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs protégés, offrant une réduction d’impôt significative.
Avantages :
• Réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux, selon la localisation du bien, avec un plafond de 400 000 € sur 4 ans.
• Non soumis au plafonnement global des niches fiscales.
Critères d’éligibilité :
• Le bien doit être situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).
• Les travaux doivent être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France.
• Engagement de louer le bien non meublé pendant au moins 9 ans.
Avec des rendements élevés et un attrait pour les biens de caractère, la loi Malraux reste une solution privilégiée pour les investisseurs sensibles au patrimoine architectural.
Loi Malraux 2025 FAQ Loi Malraux 2025
4. Le déficit foncier : une solution pour les biens anciens
Le déficit foncier permet aux propriétaires de déduire de leur revenu global les dépenses liées à la rénovation de biens anciens, réduisant ainsi leur imposition.
Avantages :
• Déduction des dépenses de travaux sur les revenus fonciers, et jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global.
• Report possible de l’excédent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Critères d’éligibilité :
• Les travaux doivent concerner l’entretien, la réparation ou l’amélioration du bien, mais ne doivent pas aboutir à une reconstruction ou à une extension.
• Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit.
Le déficit foncier est particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés disposant de biens nécessitant des rénovations significatives.
Déficit foncier 2025 FAQ Déficit foncier 2025
5. La loi Monuments Historiques : préserver et valoriser le patrimoine national
La loi Monuments Historiques offre des avantages fiscaux aux propriétaires de biens classés ou inscrits, en contrepartie de leur restauration et conservation.
Avantages :
• Déduction de 100 % des dépenses de restauration et d’entretien du revenu global, sans plafonnement.
• Exonération des droits de succession sous certaines conditions, notamment en cas de convention avec l’État.
• Non soumis au plafonnement global des niches fiscales.
Critères d’éligibilité :
• Le bien doit être classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques.
• Les travaux doivent être autorisés et supervisés par un Architecte des Bâtiments de France.
• Engagement de conserver le bien pendant au moins 15 ans.
La loi Monuments Historiques convient particulièrement aux contribuables fortement imposés ou percevant des revenus exceptionnels sur une courte période.
Loi Monuments Historiques 2025 FAQ loi Monuments Historiques 2025
6. La location en Nue-Propriété : une fiscalité allégée
La nue-propriété permet d’acheter un bien à prix réduit en cédant temporairement l’usufruit à un bailleur social. Ce dispositif permet de bénéficier d’un abattement fiscal sur l’impôt foncier, tout en récupérant la pleine propriété du bien à l’échéance.
Avantages :
• Acquisition à un prix réduit, généralement 30 à 50 % inférieur à celui du marché.
• Absence de charges et de fiscalité pendant la période de démembrement.
• Revalorisation automatique du bien à la fin de l’usufruit.
Ce dispositif s’adresse aux investisseurs cherchant à constituer un patrimoine sans alourdir leur fiscalité à court terme.
Nue-propriété 2025 FAQ Nue-propriété 2025
Nouveaux dispositifs à l’horizon en 2025 ?
La transition écologique et la rénovation énergétique sont des priorités gouvernementales. De possibles incitations fiscales autour de l’amélioration de la performance énergétique des logements pourraient émerger, notamment pour encourager les rénovations lourdes dans l’ancien. Les investisseurs devraient surveiller de près les annonces dans le cadre des lois de finances 2025.
Repenser sa stratégie patrimoniale après la loi Pinel
Avec la fin de la loi Pinel, les investisseurs doivent adapter leurs stratégies en 2025. Heureusement, les alternatives sont nombreuses, qu’il s’agisse de rénovation (loi Denormandie, déficit foncier), de préservation du patrimoine (loi Malraux) ou de location meublée (statut LMNP).
Bien que rien n’ait été officialisé, les investisseurs doivent rester attentifs aux annonces concernant des dispositifs favorisant les rénovations énergétiques ou l’habitat durable, des axes stratégiques soutenus par les politiques publiques actuelles.