Investir en Outre-Mer, comment éviter les pièges et trouver les bonnes affaires ?

Interview d’Antoine Tranchimand dans l’émission Intégrale Placements sur BFM TV le 24 septembre 2013  :

Retranscription de l’interview :

Cédric pour BFM TV : Quel est le cadre général de ces investissements Outre-Mer ?

Antoine Tranchimand : Le cadre fiscal de l’investissement Outre-Mer est double, on peut opter pour un investissement immobilier soit dans le cadre de la loi Girardin, soit dans le cadre du volet Outre-Mer de la loi Pinel. Le choix entre les deux  dépend du prix au m2 lors de l’achat et de sa fiscalité.

Cédric : Tout l’Outre-Mer est concerné et on peut appréhender l’Outre-Mer comme une entité seule et unique ?

Antoine Tranchimand : Absolument pas. Il y a 4 grands marchés en Outre Mer : la zone Pacifique, la Réunion, les Antilles et la Guyane et chaque marché immobilier est bien indépendant l’un de l’autre.

Cédric : On parle uniquement de l’immobilier ?

Antoine Tranchimand : On peut investir Outre-Mer de deux manières, soit en immobilier, soit en matériel productif. Généralement, quand on investi en immobilier on a l’objectif de défiscaliser et de se constituer un patrimoine. Lorsqu’on investi en matériel productif, c’est vraiment dans une optique de défiscalisation.

Cédric : Quels sont les avantages que présente cet investissement outre-mer ?

Antoine Tranchimand : Alors, si on parle de l’immobilier Outre-Mer les avantages sont doubles. D’un point de vue fiscal on peut récupérer entre 25% et 29% de la valeur de son investissement sur une période de 5 à 9 ans. Si on reste dans l’immobilier ; on a dans certains territoires, Guyane en particulier, une rentabilité immobilière tout à fait intéressante, de l’ordre de 5% et plus. Ensuite, si on passe dans l’investissement productif, l’objectif est vraiment de défiscaliser et on peut économiser 15% à 20% du montant de ses impôts en faisant ce type d’investissement.

Cédric : A qui s’adressent finalement ces types d’investissements ? Quels sont les clients, on va dire, les contribuables qui sont les plus sensibles à ce placement Outre-Mer ?

Antoine Tranchimand : Ce sont évidemment les contribuables qui ont les plus grosses fiscalités. Plus la fiscalité est élevée, plus le contribuable va être intéressé à faire ce types d’investissements. On va dire qu’à partir de 7000€ ou 8000€ d’impôt annuel, l’investissement Outre-Mer peut présenter des intérêts. L’autre point, c’est que l’Outre-Mer n’est pas plafonné à 10 000€ d’économie d’impôt annuel comme le sont l’ensemble des niches fiscales métropolitaines. L’Outre Mer bénéficie d’un plafond spécifique à 18 000€ et là encore, plus la fiscalité va être élevée plus ce plafond va être intéressant.

Cédric : Vous avez face à vous un spécialise, Frédéric Durand-Bazin, il y a quelques semaines, vous étiez venu nous dire attention à certaines niches fiscales et vous nous aviez raconté des histoires incroyables, des horreurs comme des bus dont on avait eu la carte grise mais qui n’existaient pas.

Frédéric Durand-Bazin : Effectivement, là on parle de deux choses différentes, Monsieur lui, parle d’immobilier. Nous là où l’on est extrêmement réticent en particulier, c’est sur l’investissement productif, tout simplement parce que c’est un one-shot fiscal et on sait que quand il n’y a pas de patrimoine derrière, les investisseurs, dans ce cas ce ne sont même pas des investisseurs, ce sont les contribuables, sont prêt à faire n’importe quoi pour réduire leurs impôts. Là, la différence c’est qu’il y a de l’immobilier, donc on peut aller voir sur place, surtout il faut aller voir sur place même si c’est en Guyane, parce que c’est la seule façon de se rendre compte de la qualité du bien, du marché locatif, Monsieur parle de 5% de rentabilité, c’est intéressant quand même d’aller vérifier si c’est le cas, on le croit sur parole. Il y a quand même une grosse différence, vous l’avez compris, on se constitue un vrai patrimoine.

Cédric : Justement, Antoine Tranchimand, donnons quelques exemples, il nous reste 1 minute 30 pour illustrer la réalité de cet investissement. Quelle opération « type », vous pourriez décrire à un investisseur qui nous écouterait ce matin et qui se dirai « j’ai entendu les réserves de Frédéric mais je suis quand même tenté par cet investissement Outre-Mer ».

Antoine Tranchimand : Alors, les réserves de Frédéric, je les comprends, elles sont parfaitement justifiées. En matière d’investissement productif, il faut quand même faire très attention à qui est le monteur de l’opération et comment est montée l’opération parce qu’il y a eu un certains nombres de déconvenues par le passé.

Cédric : Fiscale notamment ?

Antoine Tranchimand : Oui fiscale, requalification fiscale, absolument. Alors en matière d’immobilier, pour donner un exemple, aujourd’hui si vous décidez d’investir en Guyane, vous pouvez par exemple acheter un appartement de 3 pièces pour 185 000€ – 190 000€ à Cayenne ou à Kourou et cet appartement va vous octroyer une réduction d’impôts de l’ordre de 8000€ par an pendant 5 ans et un revenu net de charge de l’ordre de 800€/ mois.

Cédric : Bon voilà un exemple concret. Pour en savoir plus K&P FINANCE, bien évidemment, un des spécialistes de cet investissement Outre-Mer représenté ce matin par Antoine Tranchimand.