Quels sont les aspects essentiels de l’investissement immobilier à La Réunion ? De la typologie des logements les plus recherchés aux emplacements stratégiques, en passant par les options de sortie envisageables en fin de défiscalisation, découvrez comment faire de votre investissement à La Réunion une entreprise rentable et durable, tout en profitant des atouts uniques de « l’île intense ».
Cette question intéresse en particulier les dispositifs Pinel outre-mer, Girardin IS et CIOP.
La Réunion, surnommée « l’île intense », est un département français d’outre-mer de 2 512 km² avec une population de 860 000 habitants en 2024 (estimation d’un million d’habitants pour 2030). D’un point de vue touristique tous les clichés d’usage sont là : une mer bleu turquoise, un lagon magnifique, des cirques préservés offrant des randonnées aux vues imprenables, un volcan haut en couleurs, des plages interminables et un accueil local de très bonne qualité.
Intérêt croissant des investisseurs pour l’immobilier locatif à La Réunion
La Réunion attire à nouveau de plus en plus d’investisseurs locaux ou métropolitains. Cette tendance s’explique par la solidité du marché immobilier local, où les prix reflètent bien les réalités économiques de l’île. Cet engouement pour l’investissement locatif témoigne de la confiance des investisseurs dans le potentiel de La Réunion.
Sur le plan économique, La Réunion est la région française ayant connu la croissance économique la plus rapide ces vingt dernières années. Trois secteurs principaux contribuent à cette dynamique : l’agriculture et l’industrie agroalimentaire, les technologies de l’information et de la communication (TIC), et le tourisme. Une demande locative en logements neufs supérieure à l’offre
Le marché immobilier locatif à La Réunion est marqué par une demande très forte, en particulier pour les logements neufs. Cette demande dépasse largement l’offre disponible, cette pénurie s’explique par plusieurs facteurs : l’augmentation des coûts des matériaux, la hausse des taux d’intérêt, et le prix élevé du foncier. De plus, les régulations strictes, l’arrêt de la Pinel OM fin 2024 freinent la construction de nouveaux logements.
Les principaux critères à prendre en compte pour investir à la Réunion
Pour réussir un investissement immobilier à La Réunion, il est essentiel de prendre en compte plusieurs critères :
- L’emplacement : L’emplacement reste le critère numéro un. Privilégiez les communes dynamiques comme Saint-Denis et Saint-Pierre, ainsi que les villes balnéaires attractives comme Saint-Gilles, L’Ermitage et La Saline. Évitez les villes du Nord-Ouest.
- La typologie des logements : Chaque commune a ses besoins spécifiques. Dans le Nord, les moyens et grands volumes (T3 et plus) sont très demandés. Pour l’Est jusqu’au Sud-Ouest, les petits logements offrent des rentabilités élevées et se louent facilement.
- La qualité des prestations : La qualité des prestations est cruciale. Il est souvent possible de visiter les résidences déjà livrées des promoteurs locaux et d’obtenir des photos des constructions ainsi que le détail des prestations (cuisines aménagées, salles d’eau de qualité, isolations, vues mer ou montagne).
- Le marché locatif : Le marché locatif est très dynamique à Saint-Denis et entre Saint-Paul et Saint-Pierre. Anticipez le développement de certaines villes ou du réseau routier. La Possession, avec son projet ambitieux de ZAC « cœur de ville », est un exemple d’investissement potentiel intéressant.
- Gestion locative : Une gestion locative sérieuse et transparente, avec un accès en ligne aux informations locatives, est recommandée pour assurer la satisfaction des locataires et la stabilité des revenus.
Les emplacements stratégiques pour investir à la Réunion
Pour réussir son investissement locatif à La Réunion, le choix de l’emplacement est évidemment essentiel. Voici quelques zones particulièrement attractives :
Saint-Denis : En tant que capitale de l’île, Saint-Denis est le centre administratif et économique de La Réunion. Avec plus de 150 000 habitants, elle offre de nombreuses opportunités d’emploi et des infrastructures modernes.
Saint-Pierre : Située au sud, Saint-Pierre est une ville dynamique avec un port important, des établissements de santé et une vie culturelle riche. Son cadre de vie agréable attire de nombreux locataires.
Le Tampon : Réputée pour ses établissements d’enseignement supérieur et ses zones résidentielles, cette commune est appréciée pour sa qualité de vie et sa proximité avec d’autres centres urbains.
Saint-Paul : Connue pour ses plages et ses activités touristiques, Saint-Paul est idéale pour les investissements en location meublée touristique. La demande locative y est forte en raison de l’attrait touristique de la région.
Typologie des logements recherchés par les réunionnais
Les logements les plus recherchés à La Réunion sont les T2 et T3. Ces appartements, souvent dotés de varangues, sont idéaux pour les jeunes couples, les célibataires actifs, et les petites familles. Les locataires apprécient particulièrement les logements bien équipés, avec des cuisines aménagées, de la climatisation dans les chambres, et des espaces de rangement suffisants. Les résidences clôturées et sécurisées rencontrent également un grand succès, témoignant d’une demande croissante pour des standards de vie élevés.
Le marché de l’immobilier locatif à La Réunion en 2024
Le secteur immobilier de La Réunion a dû s’adapter à un développement qui s’est intensifié depuis 2021. Chaque année, environ 7 000 logements sont créés. Toutefois, depuis la crise de 2008, l’activité de construction avait ralenti, avec peu de logements livrés ces dernières années. Les prix élevés des logements neufs, les abus de certains promoteurs et le coût croissant du foncier ont découragé de nombreux investisseurs.
Malgré ces défis, le marché reste attractif grâce à la forte demande locative et aux avantages fiscaux du dispositif Pinel Outre-mer, mais aussi du Girardin IS et du CIOP.
Investir à la Réunion avec le dispositif Pinel Outre-Mer
La Réunion est éligible au dispositif de défiscalisation Pinel Outre-mer, une opportunité pour les investisseurs qui peuvent bénéficier de ces avantages fiscaux importants. Le régime d’investissement locatif Pinel Outre-mer a été conçu pour stimuler la construction de logements dans les départements et territoires d’outre-mer français, y compris à la Réunion, en offrant des incitations fiscales aux investisseurs.
Voici les points essentiels à connaître sur le dispositif Pinel Outre-mer à la Réunion :
- Avantages fiscaux : Investir dans un logement éligible au dispositif Pinel Outre-mer permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre jusqu’à 32 % de l’investissement, répartie sur une période de 6, 9 ou 12 ans, en fonction de la durée d’engagement de location.
- Engagement de location : Pour profiter de cet avantage fiscal, il est impératif de louer le bien immobilier en tant que résidence principale du locataire dans les 12 mois suivant la livraison du logement. La durée minimale de location est de 6 ans, mais elle peut être prolongée jusqu’à 12 ans pour augmenter l’avantage fiscal.
- Plafonds de loyer et de ressources : Le dispositif Pinel Outre-mer impose des plafonds de loyer et des ressources du locataire, établis par décret et réévalués chaque année.
- Zones éligibles : À La Réunion, l’ensemble du territoire est éligible au dispositif Pinel Outre-mer en zone B1. Cependant, certaines villes bénéficient d’un reclassement en zone A, offrant des plafonds de loyers et de ressources plus élevés. Les villes concernées par ce reclassement en zone A sont Les Avirons, L’Étang-Salé, Saint-Leu, et Saint-Paul.
- Plafonnement des niches fiscales : La Réunion bénéficie du plafonnement des niches fiscales spécifique à l’outre-mer de 18 000 € par an, comparé aux 10 000 € pour les investissements réalisés en métropole.
Les options de sortie envisageables en fin de défiscalisation
L’investissement immobilier à La Réunion se fait généralement sur le moyen à long terme. Les options de sortie incluent :
- La prorogation de la défiscalisation : Les investisseurs peuvent bénéficier de 3 années supplémentaires de défiscalisation dans le cadre de la loi Pinel Outre-mer.
- La reconversion en location meublée : Transformer le bien en location meublée à l’année ou en location meublée touristique permet d’améliorer la rentabilité et de neutraliser la fiscalité grâce au système de l’amortissement. Cette stratégie est particulièrement intéressante pour la création de revenus complémentaires pour la retraite.
Investir dans l’immobilier locatif à la Réunion ne se fait pas les yeux fermés
En résumé, l’immobilier locatif à La Réunion présente de nombreuses opportunités pour les investisseurs. Malgré les défis liés à l’offre limitée de nouveaux logements, le marché reste dynamique grâce à une demande locative élevée. En choisissant judicieusement l’emplacement et en proposant des logements de qualité, les investisseurs peuvent maximiser leur rentabilité et sécuriser leur investissement. Les stratégies de gestion locative et les options de sortie, comme la reconversion en location meublée, offrent des voies supplémentaires pour optimiser les rendements et assurer une stabilité financière à long terme.
Investir à La Réunion, c’est opter pour un placement rentable, ensoleillé, et au sein d’un cadre de vie paradisiaque. Cependant, il faut savoir s’entourer de professionnels qui connaissent le marché pour valider ses choix et s’assurer d’un investissement stable, rentable et pérenne. Enfin, le rapport qualité prix doit être compétitif et il est souvent préférable d’investir sur le moyen / long terme.
