Les investisseurs qui ont opté pour les dispositifs Pinel ou Denormandie bénéficient d’un avantage fiscal à condition de respecter des plafonds de loyer et de ressources. Chaque année, ces plafonds sont revus afin de tenir compte de l’évolution des indices de référence. Pour l’année 2025, voici ce qu’il faut retenir.
Cet article s’intéresse en particulier aux dispositifs Denormandie et Pinel.
1. Plafonds de loyer Denormandie et Pinel 2025 : +3,26 %
Pour les baux signés ou renouvelés en 2025, les plafonds mensuels de loyer (hors charges) augmentent de 3,26 % par rapport à 2024. Cette revalorisation est calculée à partir de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) entre le deuxième trimestre 2023 (140,59) et le deuxième trimestre 2024 (145,17).
Plafonds de loyer 2025 (avant application du coefficient de surface)
- Zone A : 19,50 €/m²
- Zone A bis : 14,49 €/m²
- Zone B1 : 11,68 €/m²
- Zones B2 et C : 10,15 €/m²
Rappel : Le loyer à appliquer dépend également d’un coefficient de surface calculé selon la formule :
Coefficient = 0,7 + 19 / Surface habitable (plafonné à 1,2)
2. Plafonds de ressources Denormandie et Pinel 2025 : +1,1 %
En plus des plafonds de loyer, Pinel et Denormandie imposent de louer à des ménages dont les revenus n’excèdent pas un certain montant, pour s’assurer que l’avantage fiscal profite à des locataires aux ressources intermédiaires. Pour 2025, ces plafonds augmentent de 1,1 % par rapport à 2024, reflétant la hausse de l’indice des prix à la consommation hors tabac (entre octobre 2023 et octobre 2024).
Tableau des plafonds de ressources 2025 (Pinel et Denormandie)
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 779 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 454 € | 62 510 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 122 326 € | 111 972 € | 81 705 € | 73 535 € |
| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 137 648 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Par personne à charge supplémentaire | +15 335 € | +14 039 € | +10 272 € | +9 242 € |
3. Dates clés et rappel sur la fin du dispositif Pinel
- Dispositif Pinel :
- Il n’est pas reconduit en 2025 pour de nouveaux investissements. Seuls les biens acquis ou réservés avant le 31 décembre 2024 peuvent encore bénéficier de la réduction d’impôt, à condition de respecter les délais de livraison ou d’achèvement des travaux.
- Si votre engagement de location Pinel est toujours en cours, vous devez appliquer les plafonds 2025 au moment du renouvellement du bail ou de la signature d’un nouveau contrat de location.
- Dispositif Denormandie :
- Il s’applique aux logements anciens situés dans certaines communes présentant un habitat dégradé (liste fixée par arrêté). Les investissements sont éligibles jusqu’au 31 décembre 2027.
- Les mêmes règles de plafonds de loyer et de ressources s’appliquent que pour Pinel, adaptées à la zone où se situe le logement.
4. Que se passe-t-il en cas de non-respect des plafonds ?
Le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné au respect strict des plafonds de loyer et de ressources. En cas de non-conformité, l’administration fiscale peut procéder à une remise en cause de votre avantage, accompagnée, le cas échéant, de pénalités et d’intérêts de retard.
Les plafonds de loyer et de ressources revalorisés pour 2025
- Loyer : Revalorisation de +3,26 % en 2025
- Ressources : Hausse de +1,1 %
- Application stricte : Indispensable pour conserver votre avantage fiscal Pinel ou Denormandie
Ces dispositifs, même pour ceux qui ne sont plus ouverts à la souscription (Pinel à partir de 2025), restent soumis chaque année aux nouvelles valeurs de plafonds. Assurez-vous de mettre à jour vos baux et de vérifier l’éligibilité de vos locataires pour continuer à profiter pleinement de la défiscalisation.