Alors que la loi Pinel touche à sa fin en décembre 2024, le dispositif Denormandie se présente comme une alternative sérieuse pour les investisseurs locatifs. Ce dispositif, focalisé sur la rénovation de logements anciens, offre des avantages fiscaux similaires au Pinel, tout en répondant aux enjeux actuels de réhabilitation des centres-villes et de transition énergétique. Avec une fiscalité avantageuse et un rendement potentiellement plus élevé, le dispositif Denormandie pourrait séduire ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier ancien.
Cet article s’intéresse en particulier à la loi Denormandie.
Des réductions d’impôts attractives et une cible précise pour les investisseurs
La loi Denormandie s’adresse aux particuliers qui achètent des logements anciens dans des zones urbaines dégradées et s’engagent à les rénover avant de les louer. Comme pour la loi Pinel, les investisseurs peuvent obtenir une réduction d’impôt en fonction de la durée de location :
- 12 % du prix d’achat pour un engagement de 6 ans
- 18 % pour 9 ans
- 21 % pour 12 ans
Ces avantages fiscaux sont calculés sur un prix maximum de 300 000 €, avec un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. En contrepartie, les loyers doivent être modérés, soit environ 15 % inférieurs aux prix de marché, tout en respectant les plafonds de loyer et de ressources des locataires, similaires à ceux du Pinel.
Des travaux de rénovation axés sur l’efficacité énergétique
Pour être éligibles, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement. Ils doivent viser principalement une amélioration énergétique d’au moins 30 % pour le logement, ce qui fait du Denormandie un levier important pour la transition énergétique. Parmi les travaux éligibles, on retrouve le remplacement de chaudières, l’isolation thermique (combles, murs), et le changement de fenêtres. Cette exigence permet d’augmenter la performance énergétique des logements tout en revitalisant les zones urbaines dégradées.
Un large choix de communes éligibles au dispositif Denormandie
Depuis son extension, le dispositif Denormandie couvre plus de 1 400 villes, souvent situées dans des centres-villes ou des zones rurales. Ces zones comprennent notamment des communes du programme « Action cœur de ville » ou ayant signé des conventions d’opération de revitalisation de territoire (ORT). Des villes comme Clermont-Ferrand, Caen, Quimper et certaines communes en Île-de-France, telles que Trappes et Corbeil-Essonnes, sont incluses dans le programme, permettant ainsi aux investisseurs de diversifier géographiquement leurs projets.
Rendements et plus-value potentielle
L’un des principaux atouts de la loi Denormandie réside dans ses rendements souvent plus élevés que ceux du dispositif Pinel. En raison de prix d’achat plus faibles dans les villes éligibles, les rendements bruts peuvent atteindre jusqu’à 5,5 %, là où le Pinel plafonne autour de 3 % pour les logements neufs ou anciens en zone tendue. Ce potentiel attire les investisseurs, d’autant plus que les rénovations augmentent la valeur patrimoniale du bien.
Extension aux copropriétés en difficulté et dynamisation du parc immobilier
En avril 2023, le dispositif Denormandie a été élargie pour inclure les copropriétés en difficulté, facilitant leur rénovation et contribuant à l’amélioration des conditions de vie des copropriétaires. Cette extension vise à revaloriser l’habitat ancien tout en soutenant les territoires en difficulté économique.
Comparaison avec le Pinel : quels avantages pour les investisseurs ?
Le Denormandie, comme le Pinel, propose des réductions d’impôts selon la durée de location, avec des pourcentages identiques pour chaque tranche (12 %, 18 %, et 21 %). Cependant, le Denormandie se distingue par :
- Un coût d’acquisition souvent plus bas dans les zones éligibles, permettant un meilleur rendement.
- Une valorisation supplémentaire grâce aux travaux de rénovation, qui peuvent augmenter la valeur du bien tout en répondant aux exigences énergétiques actuelles.
- Une éligibilité plus large couvrant des zones moins tendues mais avec un potentiel de redynamisation important.
En revanche, contrairement au Pinel, le Denormandie ne s’applique pas aux logements neufs. Ce dispositif est donc destiné aux investisseurs prêts à s’impliquer dans des projets de rénovation, en particulier dans des villes nécessitant un soutien en matière de logement et de revitalisation.
Le dispositif Denormandie : une opportunité en pleine évolution
La fin programmée de la loi Pinel pourrait marquer un tournant pour les investisseurs locatifs. La loi Denormandie, en mettant l’accent sur la rénovation et la performance énergétique, semble parfaitement alignée avec les priorités actuelles en matière de logement et de durabilité. Sa prolongation jusqu’en 2027 et son élargissement aux copropriétés en difficulté la rendent d’autant plus attrayante pour ceux qui cherchent une alternative au Pinel. Avec des rendements attractifs et des zones éligibles diversifiées, le dispositif Denormandie pourrait bien devenir la nouvelle référence pour les investissements locatifs dans l’ancien rénové.