Depuis la disparition du dispositif Pinel, le dispositif Denormandie s’impose comme le dispositif phare permettant une réduction d’impôt directe pour les investisseurs locatifs. Ce dispositif, focalisé sur la rénovation de logements anciens, offre des avantages fiscaux similaires au Pinel, tout en répondant aux enjeux actuels de réhabilitation des centres-villes et de transition énergétique. Avec une fiscalité avantageuse et un rendement potentiellement plus élevé, le dispositif Denormandie pourrait séduire ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier ancien.
Cet article s’intéresse en particulier à la loi Denormandie.
Dispositif Denormandie : une alternative rentable à la loi Pinel
La loi Denormandie s’adresse aux particuliers qui souhaitent acquérir des logements anciens situés dans des zones urbaines dégradées, s’engageant à les rénover avant de les louer. À l’instar de la loi Pinel, elle offre des réductions d’impôts en fonction de la durée d’engagement locatif :
- 12 % pour une durée de 6 ans,
- 18 % pour 9 ans,
- 21 % pour 12 ans.
Ces avantages fiscaux sont calculés sur un prix maximum de 300 000 € ou 5 500 €/m² de surface habitable. En contrepartie, les loyers doivent être environ 15 % inférieurs aux prix du marché, tout en respectant des plafonds de ressources similaires à ceux du Pinel.
La priorité du dispositif Denormandie : la rénovation énergétique
Pour être éligibles, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement, avec un objectif d’amélioration énergétique d’au moins 30 %. Cela positionne la loi Denormandie comme un levier clé pour la transition énergétique, tout en participant à la revitalisation des zones urbaines dégradées.
Exemples de travaux éligibles :
- Remplacement de chaudières,
- Isolation thermique (combles, murs, fenêtres),
- Installation de systèmes économes en énergie.
Ces rénovations augmentent non seulement la performance énergétique des logements, mais aussi leur valeur patrimoniale.
Les villes éligibles au dispositif Denormandie en 2025
En avril 2023, la loi Denormandie a été élargie pour inclure les copropriétés en difficulté, facilitant leur rénovation et renforçant son impact sur l’amélioration du parc immobilier ancien. Le dispositif Denormandie couvre désormais plus de 1 900 villes, principalement situées dans les centres-villes ou des zones rurales, notamment celles engagées dans les programmes « Action Cœur de Ville » ou ayant signé des conventions d’opération de revitalisation de territoire (ORT). Parmi les villes éligibles au Denormandie en 2025, on retrouve :
- Clermont-Ferrand, Caen, Quimper,
- Certaines communes d’Île-de-France telles que Trappes et Corbeil-Essonnes.
Cette diversification géographique permet aux investisseurs de saisir des opportunités dans des zones à fort potentiel de redynamisation.
Des rendements locatifs compétitifs
L’un des principaux atouts de la loi Denormandie réside dans ses rendements locatifs souvent supérieurs à ceux des dispositifs comme le Pinel. Les prix d’achat dans les zones éligibles étant généralement plus bas, les rendements bruts peuvent atteindre 5,5 %, contre environ 3 % pour un investissement en Pinel dans le neuf.
De plus, la rénovation énergétique et l’amélioration des logements augmentent leur valeur à long terme, offrant une plus-value potentielle significative à la revente.
Comparaison avec d’autres dispositifs fiscaux
Face à d’autres dispositifs tels que le régime Malraux ou le déficit foncier, la loi Denormandie se distingue par sa simplicité et son accessibilité :
- Régime Malraux : Idéal pour les amateurs de patrimoine, il offre des déductions fiscales sur les travaux, mais reste limité aux revenus élevés et à des secteurs sauvegardés.
- Déficit foncier : Permet de déduire les charges des revenus fonciers, mais nécessite des revenus locatifs conséquents pour être pleinement exploité.
La loi Denormandie, en revanche, propose une réduction d’impôt directe, immédiate et accessible à un plus large éventail d’investisseurs.
Avantages du Denormandie par rapport à la loi Pinel pour les investisseurs
Le Denormandie, comme le Pinel, propose des réductions d’impôts selon la durée de location, avec des pourcentages identiques pour chaque tranche (12 %, 18 %, et 21 %). Cependant, le Denormandie se distingue par :
- Un coût d’acquisition souvent plus bas dans les zones éligibles, permettant un meilleur rendement.
- Une valorisation supplémentaire grâce aux travaux de rénovation, qui peuvent augmenter la valeur du bien tout en répondant aux exigences énergétiques actuelles.
- Une éligibilité plus large couvrant des zones moins tendues mais avec un potentiel de redynamisation important.
En revanche, contrairement au Pinel, le Denormandie ne s’applique pas aux logements neufs. Ce dispositif est donc destiné aux investisseurs prêts à s’impliquer dans des projets de rénovation, en particulier dans des villes nécessitant un soutien en matière de logement et de revitalisation.
Un impact sociétal et écologique significatif
Au-delà des avantages fiscaux, la loi Denormandie joue un rôle clé dans :
- La réhabilitation de l’habitat ancien, en améliorant les conditions de vie dans des zones souvent délaissées.
- La réduction des émissions de carbone, grâce à des rénovations énergétiques ambitieuses.
- Le soutien aux foyers modestes, en leur offrant des logements de qualité à des loyers modérés.
Investir dans l’ancien en 2025 avec le dispositif Denormandie
La fin de la loi Pinel renforce l’attractivité du Denormandie, qui offre des avantages clairs aux investisseurs prêts à s’impliquer dans des projets de rénovation. Les principaux bénéfices incluent :
- Prix d’achat compétitifs : Les biens situés dans des zones éligibles affichent souvent des prix inférieurs à ceux des grandes métropoles.
- Rendement locatif élevé : Grâce à des loyers compétitifs et un prix d’acquisition attractif.
- Valorisation du bien : Les rénovations augmentent la valeur intrinsèque des logements, avec un potentiel de revente élevé.
Le dispositif Denormandie : une opportunité pour défiscaliser jusqu’en 2027
La loi Denormandie s’impose comme le dernier bastion de la défiscalisation immobilière directe en 2025. En combinant une incitation fiscale simple, un impact écologique et social, ainsi qu’un potentiel de rendement élevé, elle représente une solution idéale pour les investisseurs.
Sa prolongation jusqu’en 2027 et son élargissement aux copropriétés en difficulté la rendent d’autant plus attrayante pour ceux qui cherchent une alternative au Pinel. Avec des rendements attractifs et des zones éligibles diversifiées, le dispositif Denormandie pourrait bien devenir la nouvelle référence pour les investissements locatifs dans l’ancien rénové.