L’investissement locatif à Saint-Martin est dopé par les lois de défiscalisation immobilière qui s’appliquent dans les départements et communautés d’outre-mer. Ainsi les dispositifs Pinel outre-mer ou Girardin IS permettent d’investir dans l’immobilier locatif sur l’île de Saint-Martin en bénéficiant de réduction d’impôt. La location en meublé (LMP et LMNP) représente quant à elle une opportunité de rentabilité accrue en sortie de période de défiscalisation sur ce territoire essentiellement tourné ver le tourisme.
Cette question intéresse en particulier les dispositifs Pinel outre-mer et Girardin IS.
L’ouragan Irma en septembre 2017 a causé d’importants dégâts sur l’île de Saint-Martin, avec 30% des bâtiments endommagés de manière grave ou modérée. Depuis, la reconstruction de l’île s’est accélérée et aujourd’hui, l’économie traditionnelle et le secteur touristique se sont remis en place et participent activement au redressement de l’île. Parallèlement à la rénovation des bâtiments existants, de nouvelles constructions sont sorties de terre et les opportunités d’investissement sont réelles, notamment sur le littoral.
Saint-Martin, une île en forte croissance démographique tournée vers le tourisme
L’île de Saint-Martin, située à quelques 250 kms au large de la Guadeloupe, est partagée en deux : d’une part la partie Nord de l’île est Française ; D’autre part la partie Sud-Est néerlandaise et depuis 2010 une entité composante du Royaume des Pays-Bas. L’île de Saint-Martin possède de ce fait 2 capitales : Marigot pour la partie Française et Philipsburg du côté Néerlandais.
Depuis la fin des années 1980, l’évolution de l’île s’est accélérée avec les lois de défiscalisation décidées par l’État français. Avec ses 87 km² (dont 60% côté français) Saint-Martin abrite 84.000 habitants dont 38.000 en partie Française. La démographie y est galopante puisque la population a déjà quintuplé depuis 1982. La forte croissance démographique s’est accompagnée d’un grand nombre de projets de construction et de développement. En effet, l’économie de l’île presque exclusivement tournée vers le tourisme a eu des conséquences rapides et fortes sur son urbanisation.
On le comprend aisément, les parties françaises et néerlandaises de l’île bien que proches géographiquement sont donc deux entités qui n’ont juridiquement et fiscalement aucun lien. Pour un résident fiscal français qui souhaite défiscaliser à Saint-Martin, seule la partie française de l’île présente un intérêt.
Jusqu’en 2007, Saint-Martin était rattachée à la Guadeloupe et était simplement traitée comme un DOM ; Le statut de Collectivité approuvé par un référendum en 2007 permet à Saint-Martin de conserver pour les résidents certains avantages fiscaux hérités du passé, avec un détachement de l’État et la mise en place d’une gestion locale de la fiscalité. En d’autres termes les résidents Saint-Martinois bénéficient d’une fiscalité différente des résidents fiscaux français.
Pour autant, ces changements de statuts de l’île de Saint-Martin n’ont entraîné aucune conséquence sur les résidents fiscaux métropolitains. Ainsi les lois de défiscalisation outre-mer Pinel Outre-Mer, Girardin Industriel, Girardin IS s’appliquent à Saint-Martin comme elles s’appliquent dans n’importe quel autre département ultra-marin.
Défiscaliser à Saint-Martin reste un investissement « à part » où l’on peut à la fois mêler affect et raison :
L’île de Saint-Martin qui accueille 37 plages aux eaux limpides entre Océan et Mer des Caraïbes, où la météo est clémente toute l’année, représente un côté paradisiaque à bien des égards. Les infrastructures hôtelières, les restaurants, les casinos, les activités sportives attirent de plus en plus de touristes (+ de 2 millions par an) et confèrent à Saint-Martin le statut d’île parmi les plus prisées au monde. (Office de Tourisme de Saint-Martin)
Quant à la raison d’y investir, il ne faut pas s’y tromper, défiscaliser à Saint-Martin demeure un investissement avec des règles qu’il convient de respecter :
- L’emplacement en est un : nous privilégions toujours des emplacements premium qui se situent soit dans des quartiers prisés, soit en bord de mer soit avec une vue mer incontestable. Ces emplacements privilégiés restent et resteront ceux qui seront prisés pour une revente éventuelle ou un passage en location saisonnière. Certes pendant quelques années dans le cadre d’un investissement défiscalisant (Loi Pinel Outre-Mer ou Loi Girardin), il faudra respecter un certain nombre de conditions dont l’une est de louer nu à une personne qui fait de l’habitation sa résidence principale, mais ensuite une fois la défiscalisation terminée une location meublée saisonnière est possible. Évidemment et logiquement seuls les emplacements et constructions de premier ordre peuvent attirer les touristes.
- Le rapport qualité/prix est aussi un critère majeur. La flambée des prix s’est arrêtée en 2008 et le marché a subit depuis une déflation sensible. Il nous semble, compte tenu de ce dernier élément que le marché s’est suffisamment assainit pour repartir sur un cycle haussier. Il convient néanmoins de bien comparer les biens et leur prix et la zone sur laquelle ils se situent.
- Dernier point, la qualité du constructeur, son expérience et ses garanties ; celui-ci devra faire la preuve qu’il a déjà réalisé des programmes de grande qualité, qu’il sait respecter les dernières normes en vigueur, et que ses garanties bancaires sont solides.
Bref, l’investissement locatif à Saint-Martin présente de véritables atouts : une île paradisiaque aux activités touristiques multiples, un marché immobilier largement assaini et des dispositifs fiscaux très incitatifs sont des éléments solides qui confèrent à ce lieu un attrait indéniable.
