Déficit foncier ou Denormandie ? L’investissement immobilier locatif, lorsqu’il inclut des travaux de rénovation, offre deux stratégies fiscales majeures : le déficit foncier ou le dispositif Denormandie. Ces deux options permettent de réduire significativement la fiscalité, mais selon les caractéristiques du bien, le montant des travaux, et surtout votre situation fiscale, le gain peut varier de façon importante. Ce guide vous aide à comprendre les enjeux et à faire le meilleur choix pour maximiser votre rentabilité.

Cette question intéresse en particulier les dispositifs Déficit foncier et Denormandie.

Comprendre les mécanismes du Déficit foncier et du Denormandie

Le déficit foncier

Le déficit foncier permet de déduire les travaux effectués sur un bien immobilier de vos revenus locatifs imposables. Si ces travaux dépassent le montant des loyers perçus, le déficit créé peut être imputé sur votre revenu global dans une limite de 10 700 € par an, et le solde non utilisé est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Avantage principal : le déficit foncier offre un gain fiscal immédiat et peut réduire l’impôt global en diminuant vos revenus imposables.
Condition : les travaux doivent concerner l’entretien, l’amélioration, ou la réparation du bien, mais ne peuvent pas constituer une extension ou une construction nouvelle.

La loi Denormandie

Le dispositif Denormandie, introduit en 2019, vise à encourager la rénovation de biens immobiliers dans des centres-villes en déclin. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix total de l’opération (achat + travaux), répartie sur 12 ans.

Avantage principal : la réduction d’impôt Denormandie est substantielle et offre une visibilité à long terme sur votre gain fiscal.
Condition : les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, et le bien doit être situé dans une des zones éligibles, avec des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires.

Comparaison des gains fiscaux en Déficit foncier et Denormandie

À première vue, le choix semble simple :

Le déficit foncier génère un gain fiscal immédiat, mais limité par les revenus locatifs et la tranche d’imposition.
Le Denormandie offre une réduction d’impôt répartie dans le temps, indépendamment des revenus locatifs.

Cependant, le calcul exact du gain fiscal dépend de plusieurs facteurs : le montant des travaux, votre tranche marginale d’imposition (TMI), et la durée pendant laquelle vous comptez conserver le bien.

Prenons un exemple concret

Bien immobilier : 100 000 €
Travaux : 50 000 €
Tranche fiscale : 30 %

Scénario 1 : Le déficit foncier

Si vous choisissez le déficit foncier, vous pourrez déduire les 50 000 € de travaux. Le gain fiscal immédiat serait calculé ainsi :

30 % de tranche fiscale + 17,2 % de prélèvements sociaux = 47,2 %
Gain fiscal : 50 000 € x 47,2 % = 23 600 €

Scénario 2 : La loi Denormandie

Dans le cadre du dispositif Denormandie, la réduction d’impôt s’applique sur le prix total de l’opération (achat + travaux = 150 000 €). Le calcul est le suivant :

21 % de réduction sur 150 000 € = 31 500 €

À première vue, la réduction Denormandie semble plus avantageuse. Cependant, ce calcul simplifié ne prend pas en compte la temporalité des gains fiscaux, ni les spécificités liées à chaque projet.

Distinguer le court terme du long terme

Un des critères décisifs dans le choix entre ces deux dispositifs est la durée de restitution des avantages fiscaux.

Déficit foncier : le gain fiscal est immédiat, notamment en déduisant les travaux sur les revenus fonciers dès la première année. Cependant, cette réduction est limitée par les revenus locatifs et le plafond de 10 700 € par an pour le revenu global.
Denormandie : la réduction d’impôt est étalée sur 12 ans (2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % pendant 3 ans). Ce lissage offre un avantage à long terme, mais nécessite de conserver le bien pendant la durée de l’engagement.

Exemple :
Si vous prévoyez de vendre le bien après 5 ans, le déficit foncier peut s’avérer plus avantageux, car vous bénéficiez d’un gain fiscal immédiat. En revanche, pour un projet immobilier à long terme, le Denormandie peut être plus rentable en raison de la réduction d’impôt continue sur 12 ans.

Les risques fiscaux à anticiper

Les gains fiscaux ne sont pas garantis. Certains éléments peuvent réduire ou annuler l’avantage attendu dans les deux cas :

Déficit foncier : si vous ne parvenez pas à utiliser tout le déficit foncier avant la revente du bien, le gain fiscal sera partiellement perdu. De plus, seuls les travaux déduits des revenus locatifs pourront être pris en compte pour le calcul de la plus-value à la revente.
Denormandie : si votre situation fiscale change (par exemple, une baisse de revenus due à la naissance d’un enfant ou à la perte d’emploi), vous risquez de ne plus pouvoir imputer la réduction d’impôt. La partie non utilisée de la réduction sera alors perdue définitivement.

L’impact sur la plus-value à la revente

Le traitement fiscal des travaux lors de la revente est un autre élément clé à considérer :

Déficit foncier : les travaux déduits au titre du déficit foncier ne pourront pas être réutilisés pour diminuer la plus-value lors de la revente.
Denormandie : les travaux pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt pourront être déduits de la plus-value, ce qui peut réduire significativement l’impôt lors de la revente du bien.

Si vous envisagez une revente à court terme, ce critère est d’autant plus important, car l’impôt sur la plus-value peut fortement impacter la rentabilité de votre projet.

Possibilité de cumuler les deux dispositifs

Une optimisation fiscale intéressante consiste à cumuler déficit foncier et Denormandie. En effet, le Denormandie impose que les travaux représentent au moins 25 % du prix total de l’opération, mais il est fréquent que les travaux dépassent ce seuil. Dans ce cas, vous pouvez déduire le solde des travaux excédentaires via le déficit foncier.

Exemple :
Pour un bien à 100 000 € avec 50 000 € de travaux, seuls 33 333 € de travaux sont nécessaires pour remplir le critère des 25 %. Les 16 667 € restants peuvent être déduits via le déficit foncier, permettant ainsi de maximiser le gain fiscal en combinant les deux dispositifs.

Conclusion : quel choix faire entre déficit foncier et denormandie ?

Le meilleur choix entre déficit foncier et Denormandie dépendra de votre situation personnelle et du projet immobilier. Voici quelques pistes pour orienter votre décision :

Court terme : Si vous prévoyez de revendre le bien à court ou moyen terme (moins de 6 ans), le déficit foncier peut être plus avantageux, car il offre un gain fiscal immédiat.
Long terme : Si votre projet est de conserver le bien pendant 12 ans ou plus, le Denormandie pourra s’avérer plus rentable, notamment grâce à la réduction d’impôt continue et l’avantage fiscal sur la plus-value à la revente.

Dans tous les cas, il est recommandé de réaliser des simulations précises pour évaluer le gain fiscal selon les spécificités de votre projet. L’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine peut être essentielle pour optimiser votre investissement.

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