Vous souhaitez acquérir un bien immobilier et profiter d’une réduction d’impôt sur les revenus.
Quel dispositif choisir entre Pinel et Censi-Bouvard ?
La réponse est loin d’être acquise sans se pencher sérieusement sur les paramètres des deux projets. Le postulat de départ est de réaliser un investissement immobilier locatif le plus rentable qui soit, sans pour autant projeter de l’occuper.
Pour réaliser ce comparatif loi Pinel vs Censi-Bouvard, nous nous sommes appuyés sur deux programmes immobiliers qui sont proposés à la vente dans le 15ème arrondissement de Paris : le premier est éligible au dispositif Censi-Bouvard ; Le deuxième est un programme loi Pinel diffusé par un promoteur national (BNP Paribas Immobilier).
Le bail commercial nous permet de déterminer le rendement sur le produit d’Orpéa. Pour le bien éligible au dispositif Pinel, les chiffres de l’Observatoire des charges de copropriété de la Fnaim (les charges annuelles moyennes sont évaluées à 34,06 €/m² sur Paris) ainsi que le contrat de gestion locative (assurances incluses), d’un grand constructeur français (Bouygues) déterminent la rentabilité du bien loué nu (les frais représentent 10,5 % des loyers encaissés).
Nous avons considéré que la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est à 30 %. Le taux de CSG-CRDS-RSA est à 15,5 %.
| Loi Pinel | Loi Censi-Bouvard | |
| Prix de vente | 361 770 € | 366 756 € |
| Surface du logement | 26,30 m² | 20,04 m² |
| Loyer annuel plafonné | 6 332 € | – |
| Loyer contractuel | – | 14 597 € |
| Charges Pinel [1] | 1 564 € | – |
| Charges loueur | – | 200 € |
| Réduction d’impôt annuel | 2 893 € | 3 666 € |
| Amortissement loueur | – | 2 203 € |
| Loyer annuel imposable | 4 768 € | 12 194 € |
| Loyer net encaissé + avantage fiscal [2] | 8 599 € | 12 515 € |
| Rendement net | 2,12 % | 3,41 % |
| [1] Les « charges Pinel » sont constituées par les charges de copropriété (34,06 €/m2/an) et par la gestion locative incluant les assurances locatives (10,5 % du loyer encaissé). [2] La loi Pinel permet une réduction d’impôt de 18 % du prix de vente TTC. L’amendement Censi-Bouvard propose une réduction d’impôt de 11 % du prix de vente hors taxe. |
||
Si l’on s’en tient aux seuls éléments financiers, le dispositif Bouvard l’emporte largement.
Pour cet exercice, nous avons considéré que le bien nu (loi Pinel) était loué pendant neuf années sans interruption, et, sans aucune remise en l’état du bien ne soit réalisée.
Par la suite, nous pouvons nous interroger sur le bien fondé d’un investissement en EHPAD dans le quinzième arrondissement parisien. Autant, il apparaît justifié pour un bien nu classique (ce type de bien revêt une dimension patrimoniale et affective que l’on ne «retrouve» pas dans la détention d’un appartement en EHPAD). Autant, cette question peut se poser pour un investisseur découvrant cette dernière classe d’actif.
Pour comprendre la pertinence d’un tel investissement, vous pouvez lire cet article : La France face au défi de la dépendance des personnes âgées
Il faut noter aussi que le taux moyen d’équipement en lits médicalisés en France était de 99,9 lits pour 1 000 personnes âgées de plus de 75 ans en 2014. A Paris, ce taux est de 37,3 lits pour 1 000. (Sources : Drees/ARS/DRJSCS, Statiss 2014 pour les places d’hébergement et Insee, estimations provisoires de population au 01/01/2014).
Pour ce comparatif loi Pinel vs Censi-Bouvard, nous avons pris le parti de comparer uniquement les performances financières de ces deux types d’investissement. En aucun cas, nous mettons sur la même ligne, l’intérêt patrimonial d’un bien nu et celui d’un bien en location meublée.
Par nature, un bien situé en EHPAD est un actif dédié dans lequel il est difficile de se projeter. Il n’y a pas de dimension émotionnelle sur un bien en EHPAD. Néanmoins, il répond à un besoin clairement identifié. Celui du vieillissement de la population.