Les lois Pinel et Pinel outre-mer, seront officiellement supprimées à la fin de l’année 2024. Pour les investisseurs, cette année représente donc la dernière opportunité de profiter des avantages fiscaux offerts par ces dispositifs. Il est donc essentiel de s’assurer que le programme immobilier dans lequel vous investissez soit en mesure de délivrer un acte de vente authentique avant la fin de l’année, condition indispensable pour bénéficier de la défiscalisation.
Cette question intéresse en particulier les dispositifs Pinel et Pinel outre-mer.
Pourquoi investir avant le 31 décembre 2024 ?
Le 5 juin 2023, la Première ministre Élisabeth Borne a officiellement annoncé la fin du dispositif Pinel, sous toutes ses formes, à compter du 1er janvier 2025, mettant un terme à l’une des principales mesures de défiscalisation immobilière. Cette décision marque la conclusion d’une décennie durant laquelle la loi Pinel a joué un rôle clé dans l’investissement locatif en France. Aucun dispositif de remplacement n’est prévu, ce qui signifie que les investisseurs qui souhaitent bénéficier des avantages fiscaux doivent impérativement finaliser leur acquisition avant cette échéance. Passée cette date, les nouvelles acquisitions ne pourront plus prétendre à cette défiscalisation avantageuse, et aucune rétroactivité n’est envisagée à ce jour.
S’assurer de respecter les délais : la signature de l’acte authentique
Pour bénéficier des avantages des lois Pinel et Pinel Outre-mer, il est crucial que l’acte authentique d’achat soit signé chez le notaire avant le 31 décembre 2024. Cette formalité est essentielle pour valider l’éligibilité de l’investissement. En pratique, si l’achat est financé par un prêt immobilier, il est recommandé de réserver le bien au plus tard en novembre 2024. Il faut prévoir entre deux et trois mois entre la réservation, l’obtention du prêt et la signature de l’acte.
Si vous ne pouvez pas signer l’acte de vente avant la fin de l’année, vous perdez définitivement l’avantage fiscal. Il est donc primordial de s’assurer que le logement dans lequel vous investissez soit bien actable (voir conditions ci-dessous) au moment de la réservation pour être sûr de bénéficier de la défiscalisation.
Bien choisir son projet immobilier : les conditions d’actabilité
Lors d’un investissement en état futur d’achèvement (VEFA), il est essentiel de s’assurer que le logement est « actable ». Cela signifie que le promoteur immobilier doit avoir obtenu une garantie financière d’achèvement (GFA), une caution qui certifie la bonne exécution des travaux jusqu’à leur terme. Cette garantie est délivrée uniquement lorsque le promoteur atteint un certain seuil de réservations, généralement entre 50 et 60 % des logements du programme, et remplit des critères rigoureux fixés par sa banque. L’obtention de la GFA peut être un processus long, en raison des nombreuses contraintes administratives à respecter. Si la GFA n’est pas accordée par la banque, le programme n’est pas actable et, par conséquent, non éligible à la loi Pinel.
Cela signifie que les investisseurs qui ont déjà réservé ou se positionnent aujourd’hui sur des projets immobiliers qui n’auraient toujours pas obtenu leur GFA prennent le risque de perdre leur défiscalisation, ou de devoir trouver un bien éligible au dernier moment, dans la précipitation.
Autres critères d’éligibilité à surveiller
Outre la date limite d’achat, d’autres critères doivent être respectés pour garantir l’éligibilité à la loi Pinel. Notamment, pour les biens acquis en VEFA, le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique. Ce délai peut être prolongé dans certaines situations exceptionnelles, mais cela reste une condition cruciale à prendre en compte pour valider la réduction d’impôts.
Conclusion : attention aux délais et aux critères d’éligibilité
Pour les investisseurs intéressés par les dispositifs Pinel ou Pinel Outre-mer, la fenêtre d’opportunité se réduit rapidement. Une anticipation des délais et une attention particulière aux critères d’éligibilité sont essentielles pour ne pas manquer les dernières opportunités d’investir sous ces régimes avantageux avant leur suppression définitive en 2025.