Une étude récente du Crédit Foncier aborde la question des motivations des contribuables français lorsqu’ils choisissent l’investissement locatif. Sans surprise, le gain fiscal est l’objectif recherché pour 66 % d’entre eux. En réponse à cette demande sans cesse renouvelée, deux pistes de réflexion peuvent vous être suggérées : les SCPI Malraux et les SCPI de déficit Foncier.
Ces SCPI fiscales sont des solutions convenant à tous types d’investisseurs puisque le montant de l’investissement est ajustable en fonction des capacités financières de chacun.
Alors que l’immobilier locatif nécessite des moyens substantiels, un budget de 100 000 € voire beaucoup plus dans le cadre des opérations immobilières répondant à la loi Malraux, la SCPI permet de souscrire dès 10 000 €, et, de pouvoir profiter d’une incitation fiscale conséquente.
La SCPI Malraux :
En effet, la souscription de SCPI Malraux offrira, dans l’exemple d’une souscription de 10 000 €, une réduction d’impôt de 1 800 €. Cette réduction sera imputée sur l’impôt que devra acquitter le contribuable en 2017 sur les revenus perçus en 2017.
Qu’en est-il de la substance même de la SCPI Malraux ?
En l’espèce, il s’agit de participer à un fonds dont l’objet sera l’acquisition de biens à rénover, obligatoirement situés dans des secteurs sauvegardés (loi du 4 août 1962 et C.G.I, art. 199 tervicies ; BOI-IR-RICI-200). Une fois réhabilités, les biens seront mis en location pendant minimum 9 ans. L’investisseur pourra percevoir des revenus réguliers dès la mise en location de l’ensemble des biens.
Des biens en cœur de ville, une multitude de biens, une gestion déléguée.
Plusieurs intérêts donc : Une incitation fiscale puissante et immédiate ; Une approche patrimoniale ; Une diversification géographique de l’investissement, et donc du risque ; Ainsi qu’un paramétrage facilité par les seuils minimum de souscription.
Toutefois, si l’incitation fiscale est au rendez-vous, l’investisseur ne perdra jamais de vue qu’il s’agit de biens immobiliers. Cet investissement suggère une durée de détention longue, de l’ordre de 15 ans. D’ailleurs, la durée de détention est inscrite dans les statuts.
Chronologie de la SCPI Malraux :
- Phase de constitution : 3 à 4 ans sont nécessaires à la collecte, et, à la réhabilitation des biens acquis.
- Phase d’exploitation : entre la mise en place du premier et du dernier locataire, et, la durée de détention minimale. Le temps imparti à l’exploitation est de l’ordre de 11 ans.
- Phase de dissolution : le gestionnaire revend les biens. Un délai de 1 à 2 ans est généralement observé. Il peut être prorogé sur décision de l’assemblée générale des associés si la situation du marché de l’immobilier l’exige.
La SCPI de déficit foncier
L’autre SCPI fiscale permettant de diminuer la pression fiscale du contribuable est la SCPI de déficit foncier.
Si la SCPI Malraux est ouverte à un large public, la SCPI de déficit foncier, elle, concerne essentiellement les personnes disposant de revenus fonciers puisque que comme le suggère son titre, son intérêt réside dans la création et l’utilisation d’un déficit foncier. Le principe de ce type de SCPI est de faire disparaître les revenus fonciers taxés directement à la TMI de l’investisseur (contrairement aux revenus du travail imposés de manière progressive).
Fonctionnement des SCPI de déficit foncier :
Le mécanisme de fonctionnement est somme toute simple à appréhender. L’investisseur acquiert des parts de SCPI. La quote-part des travaux lui est communiquée dans la notice d’information. Il pourra alors imputer cette quote-part de travaux sur les revenus fonciers déjà existant sur deux ou trois exercices. Dans la limite d’un déficit foncier global limité à 10 700 €. L’investisseur qui déclarait des revenus fonciers nets avant la souscription des parts SCPI, profitera au final d’un déficit foncier net.
Exemple : l’investisseur déclare 10 000 € de revenus fonciers. Il souscrit pour 56 000 € de SCPI déficit foncier avec un ratio travaux de 42,5 %. Les travaux s’imputant sur deux ou trois exercices.
Cette opération crée un déficit de 13 804 € qui viendra s’imputer sur ses revenus actuels. Finalement, l’administration fiscale constatera un déficit foncier de 3 804 € (10 000 € – 13 804 €). Imaginons que l’investisseur se trouve dans la tranche marginale d’imposition à 30 %. Ces revenus fonciers seront imposés à hauteur de 3 000 €. A cela s’ajoutera, la ponction sociale (CSG-CRDS), 15,5 %. Soit 1 550 €. Au total, les prélèvements sur ces revenus fonciers seront de 4 550 €. En suivant notre exemple de souscription de SCPI à concurrence de 48 700 €, l’investisseur baissera sont imposition de 1 730 € après opération sur l’année N. Puis en année N+1, ces revenus fonciers seront intégralement effacés par la seconde tranche de travaux. Le gain fiscal sur deux ans sera donc de 10 830 € (4 550 + 4 550 + 1730).
Caractéristiques des SCPI de déficit foncier :
- Montant des parts accessibles.
- Diversification du patrimoine.
- Avantage acquis à la souscription.
- Versement de revenus.
Le déficit foncier est une solution efficace. Les SCPI de déficit foncier permettent là aussi comme les SCPI Malraux d’atténuer les effets de la fiscalisation de vos revenus. Vous allez paramétrer les dimensions de votre investissement en fonction de vos possibilités, de vos objectifs.
Là aussi, cette solution peut être facilement et rapidement mise en place. Aucunement besoin d’en passer par un notaire dont les disponibilités en fin d’année se font rares.