Cette question intéresse en particulier le Déficit Foncier, le Monument Historique et la loi Malraux.
Le mécanisme de « l’année blanche »
La mise en place du prélèvement à la source, prévue au 1er Janvier 2019, prévoit un dispositif transitoire au niveau de l’imposition des revenus de l’année 2018. L’objectif est de supprimer le décalage d’un an entre la perception des revenus et le paiement de l’impôt sur ces revenus.
Au titre de l’année 2018, pour les revenus courants, un crédit d’impôt exceptionnel dénommé Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement, (CIMR) est mis en place. Seuls les revenus exceptionnels, soumis au barème progressif de l’IR et non destinés à être perçus annuellement, seront taxés au taux moyen d’imposition du contribuable.
Mais alors que va-t-il se passer pour les opérations de réduction d’impôts ou de déduction fiscale mises en place en 2018, issues par exemple, de la Loi Malraux, Monument Historique ou de déficit foncier ?
Loi Malraux
Le principe de la loi Malraux, permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 30% du montant des travaux effectués, plafonnée à 400 000 € à repartir sur 4 ans. Si l’Impôt sur le Revenu est inférieur à la réduction, l’excédent est reportable sur 3 ans. Soit une durée de réduction possible sur 7 ans. La loi Malraux n’est pas concernée par le plafonnement des niches fiscales. L’unique obligation pour bénéficier des avantages est de louer le bien pendant 9 ans.
Pour 2018 : La réduction d’impôt engendrée par les travaux effectués en 2018 sera remboursée en septembre 2019.
Pour 2019 : La réduction d’impôt engendrée par les travaux effectués en 2019 sera remboursée en septembre 2020.
Notre conseil : pour une TMI supérieure à 30% la loi Malraux est un outil très efficace de défiscalisation qui permet de payer immédiatement moins d’impôts en devenant propriétaire d’un bien situé dans un site patrimonial remarquable et protégé, en règle générale au cœur des villes. La loi est à utiliser sans restriction dès 2018.
Monuments Historiques
Le principe du régime dérogatoire Monument Historique, permet une déduction de 100% des travaux effectués des revenus fonciers et du revenu global imposable. Le mécanisme permet aussi une réduction, voire une suppression de la CSG-CRDS des revenus fonciers. Aucune limite de déduction pour les revenus fonciers n’est retenue. Le régime est également en dehors du plafonnement des niches fiscales. Les deux obligations du dispositif sont la location nue du bien pendant 3 ans et sa détention pendant 15 ans.
Pour 2018 : Le CIMR neutralise l’impôt sur le revenu, seuls des revenus exceptionnels seront imposés et réduiront l’assiette imposable. Cette possibilité nécessite donc en 2018 de très forts revenus exceptionnels.
Pour 2019 : Tout investissement acté à compter du 1er janvier 2019 est soumis au régime usuel.
Notre conseil : L’intérêt d’une opération sous le régime Monument Historique, nous semble pertinent en 2018 uniquement pour des revenus exceptionnels représentants au minimum 50% des revenus totaux. Si ce n’est pas le cas, nous vous conseillons de vous préparer au second semestre 2018 pour être prêt à acter dès le 1er janvier 2019 et devenir propriétaire d’un bien exceptionnel du Patrimoine Historique National qui conservera les avantages liés à son statut pendant toute la durée de détention et au moment de sa revente ou de sa transmission.
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Déficit Foncier
Le déficit foncier est le régime général, donc tout immeuble destiné à la location en bénéficie. Il permet une déduction de 100% des travaux des revenus fonciers et au-delà des revenus fonciers, le déficit généré est déductible du revenu global imposable dans la limite de 10 700€ par an. Le déficit excédant les 10 700€ est reportable pendant 10 ans sur les bénéfices fonciers. Le mécanisme permet aussi une réduction, voire une suppression de la CSG-CRDS des revenus fonciers. Le régime général n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.
Pour 2018 : Les travaux payés en 2018 bénéficient d’un « effet d’aubaine » car 100% seront imputables en 2018 et 50% de ceux-ci seront imputables en 2019, sous déduction des autres revenus fonciers 2018 majorés de 10 700€.
Pour 2019 : Tout investissement acté à compter du 1er janvier 2019 est soumis au régime usuel.
Notre conseil : Pour profiter au maximum de « l’effet d’aubaine », nous vous conseillons d’utiliser un montant de travaux en 2018 d’au minimum 2 x revenus fonciers + 21 400€. Et dans la mesure du possible, ne pas utiliser de montant de travaux en 2019 en décalant les travaux restants sur les années suivantes. Cette optimisation vous permettra de réduire votre impôt sur les revenus fonciers voire de les neutraliser, de réduire votre assiette globale et surtout de créer du déficit reportable pour les années suivantes.