La loi Pinel outre-mer perpétue une disposition déjà instaurée par la loi sur le développement économique Outre-mer (LODEOM) : les investissements outre-mer octroient des avantages fiscaux majorés par rapport à ceux réalisés en métropole.
Cette question intéresse en particulier les dispositifs de défiscalisation immobilière loi Pinel et Pinel outre-mer.
Il est donc logique que le contribuable, attiré tant par la rentabilité de son investissement que par l’économie d’impôt, soit intéressé par le dispositif Pinel outre-mer. Toutefois, l’éloignement, des marchés immobiliers ultramarins variés et certaines particularités fiscales peuvent constituer autant de barrières, réelles ou supposées, à l’investissement immobilier outre-mer. Dans cet article, nous nous intéresserons donc à identifier dans quels cas l’investisseur aura intérêt à privilégier l’outre-mer par rapport à un investissement Pinel métropolitain.
Rappel des conditions en loi Pinel et Pinel Outre-mer
La loi Pinel permet au contribuable investisseur de récupérer jusqu’à 21 % de la valeur d’un bien acquis en métropole et augmente cette défiscalisation jusqu’à 32 % pour l’outre-mer. Ainsi, un investissement outre-mer de 200 000 € engendrera 22 000 € d’économies d’impôt supplémentaires pour l’investisseur, plus de 1 800 € par an pendant 12 ans. (cf. simulation de défiscalisation Pinel outre-mer)
Que ce soit dans l’hexagone ou les Dom-Tom, l’engagement de l’investisseur est le même : louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans au titre de résidence principale, en respectant des plafonds de loyer et de ressources des locataires.
Ces plafonds prévoient 3 zones en métropole (A bis, A et B1), en fonction de la cherté du marché immobilier local. Bien que définis dans un décret séparé, les plafonds applicables à l’outre-mer sont ceux de la zone B1, c’est-à-dire les moins élevés.
Les critères d’un investissement réussi en loi Pinel
En métropole comme à l’Outre-Mer, investir dans le cadre de la loi Pinel est avant tout réaliser une acquisition immobilière. Il est donc nécessaire de s’intéresser aux fondamentaux de l’opération sur laquelle on souhaite investir : en placement, marché locatif, prix, qualité de construction, …
Dans tous les cas, il convient d’investir dans une zone à forte demande locative. Ce paramètre est en effet la clef de voûte d’un investissement locatif et détermine in-fine la rentabilité de l’opération.
En métropole les règles du jeu sont claires, il faut privilégier les zones tendues : région parisienne, grandes métropoles régionales et certaines bandes littorales. D’une manière générale, la demande locative est directement corrélée à la densité de population et de richesse.
Outre-mer, les marchés peuvent être plus compliqués. La Guyane par exemple est un département peu peuplé, avec des réserves foncières quasiment illimitées. Ceci dit, en raison d’un fort déficit de logements et de la croissance démographique, la demande locative y est extrêmement forte.
Les pièges à éviter avec la loi Pinel
Quel que soit le dispositif Pinel choisi, le principal écueil d’une défiscalisation immobilière est de payer son investissement trop cher.
Pour s’assurer du bien-fondé d’un prix d’immobilier neuf, il faut le comparer aux prix de l’ancien (écart de 20 % maximum) et ne pas hésiter à contacter des agences immobilières locales pour recueillir leur avis. Ce fonctionnement est valable tant en métropole qu’outre-mer.
Dans les DOM-COM, d’autre part, la distance entre le contribuable et le marché sur lequel il investit peut engendrer certains désagréments. Le décalage horaire par exemple complique la relation entre l’investisseur et le gestionnaire une fois le bien mis en location. Si ce décalage se gère facilement avec La Réunion, les Antilles ou la Guyane, il est véritablement gênant avec la zone Pacifique (entre 10h et 12h de décalage).
Miser sur la qualité de l’investissement
En conclusion, investir outre-mer dans le cadre de la loi Pinel est sans discuter une opportunité qu’il faut étudier, en particulier pour les contribuables fortement fiscalisés. Le complément d’économies d’impôts, la forte rentabilité locative de certaines zones (Guyane par exemple) et la possibilité d’acquérir un bien d’exception (à Tahiti ou Saint-Martin) sont autant d’atouts pour le dispositif Pinel outre-mer.
Comme dans toute loi d’incitation fiscale, la qualité de l’investissement reste plus importante que l’économie d’impôt. Plus encore qu’en métropole, des raisonnements de bon sens et un contrôle (Internet, agences locales, …) des arguments avancés par le vendeur doivent permettre de valider le choix.
Il y a toutefois un paramètre supplémentaire à prendre en compte : l’éloignement. Si elle n’est pas rédhibitoire, la distance est souvent source d’anxiété pour l’investisseur. Il convient donc de réserver l’outre-mer à des investisseurs aguerris et conscients que ce paramètre de distance ne sera jamais modifié. Les autres pourront toujours se rabattre sur le dispositif Pinel métropolitain qui ne manque tout de même pas d’arguments.