L’EHPAD, un investissement responsable et rentable

L’investissement en EHPAD répond à un besoin identifié, celui de la dépendance. Au-delà des considérations de moralité qui sous-tendent inévitablement le recours au placement en EHPAD, ces structures collectives pallient l’incapacité des familles à gérer de manière continue la charge du proche dépendant.

Cette question intéresse en particulier le statut du Loueur en meublé.

L’EHPAD, un investissement encadré

L’ouverture d’un EHPAD est soumise à la délivrance d’une autorisation d’ouverture accordée par le Ministère des Affaires sociales et de la Santé, le ministère délégué chargé des personnes âgées et de l’autonomie, le directeur général de l’Agence régionale de la santé, le préfet ainsi que le président du Conseil Général et ce, après appel d’offre.

Cette autorisation est complétée par la mise en place d’une convention tripartite qui réunit le gestionnaire, l’agence régionale de la santé et le président du Conseil Général. Cette convention est renouvelée tous les cinq ans. Elle décrit les obligations en termes de fonctionnement de l’établissement sous tous ses aspects (qualité des soins, tarification, budget d’exploitation, de prestations de soins apportées aux personnes hébergées, modalités d’évaluation de l’établissement). Les éléments financiers de l’exploitation font partie intégrante de cette convention tripartite.

Des ressources identifiées pour les établissements

Un tarif hébergement (60 %) : c’est la partie restant à la charge du résident. Sous certaines conditions de ressources, le pensionnaire bénéficie d’aides financières. L’hébergement correspond à l’ensemble de la prestation hôtelière au sens large (accueil, repas, animation de la vie sociale, administration générale…).

Un tarif soin (25 à 30 %) : ce tarif intègre l’ensemble des frais médicaux et paramédicaux engendrés par l’état de santé des résidents (troubles psychiques et/ou physiques, degré de dépendance). Il est constitué essentiellement par le coût du personnel soignant. L’Assurance maladie indemnise directement l’établissement.

Un tarif dépendance (10 à 15 %) : cette dépense couvre l’ensemble des achats matériels nécessaires aux personnes âgées dépendantes dans l’accomplissement des actes essentiels de la vie quotidienne. Cette dépense est à la charge de la Région et du résident. L’allocation personnalisée d’autonomie subvient partiellement aux besoins des bénéficiaires en fonction de leur degré de « dépendance » (G.I.R.).

La qualité de la prise en charge des personnes âgées est une composante à part entière de la réforme de la tarification des EHPAD. Chaque établissement définit son projet et son cahier des charges pour y lister tous les aspects de la vie en institution.

La convention tripartite est donc basée sur un cahier des charges connu des établissements hébergeant les personnes âgées dépendantes et sur une tarification globale. Cette convention est un repère, un « label » qualité pour la personne âgée ou ses proches à la cherche d’un établissement.

Cette convention signée par l’État est donc est un gage de sécurité pour le particulier qui souhaite investir dans un EHPAD.

L’investissement en EHPAD répond à des critères rationnels

La démographie

Sur les soixante dernières années, la population française a cru de 40 %, pour atteindre le chiffre de 64 millions d’habitants. Dans le même temps, le nombre de personnes de plus de 60 ans a plus que doublé pour atteindre près de 15 millions. Le nombre des plus de 85 ans est lui passé d’environ 200 000 en 1950 à plus de 1,7 millions aujourd’hui.

Selon les projections de l’INSEE, la France devrait compter près de 74 millions d’habitants en 2060. Les plus de 75 ans verraient leur nombre augmenter à 16,2 millions d’individus et les plus de 85 ans seraient plus de 5 millions. 

Plus de près de nous, la population des plus de 75 ans aura augmenté de 57 % entre 2015 et 2040. Les plus de 75 ans seront 14,3 millions en 2040 (chiffres de l’I.N.S.E.E.).

Une réponse pour les familles

L’offre en EHPAD dits lucratifs, concentrant principalement la grande dépendance, est plus médicalisée que celle disponible dans les EHPAD non lucratifs et les résidences seniors. L’entrée dans ces institutions est plus tardive (85 ans contre 79 ans pour les autre établissements). La durée moyenne du séjour est d’à peine 2 ans. 9 personnes sur 10 ans vivant en EHPAD souffrent de problèmes physiques et psychiques diminuant de fait leurs capacités à réaliser les gestes essentiels de la vie quotidienne (notamment la perte progressive des facultés d’orientation).

En 2003, 81 % des résidents en EHPAD étaient classés dans les GIR 1 à 4 contre 57 % en 1996… [1]

L’offre en EHPAD lucratifs devient une solution pour les familles qui ne peuvent faire face à la charge que représente un parent fortement dépendant sur le plan médical, physique et psychologique.

Une réponse à l’évolution de notre société

Nombre de personnes âgées dépendantes sont maintenues à domicile par la seule volonté familiale, voire d’amis ou voisins. Le nombre de personnes âgées va augmenter très fortement dans les années et les décennies à venir. Or, cette hausse va s’inscrire dans un environnement sociétal largement modifié du fait de comportements favorisant moins l’entraide générationnelle (montée de l’individualisme, multiplication par trois du nombre de divorces depuis 1970, augmentation de la part des femmes actives de 50 % en 1968 à 90 % actuellement, évolution du modèle familial). La principale conséquence de ses mouvements sociétaux est une moindre disponibilité des proches dans la vie au quotidien de leurs aînés dépendants.

Des ressources financières disponibles

Le niveau moyen des retraites des ménages devrait encore progresser quelque temps sur sa lancée (selon les projections de l’INSEE, du fait de l’arrivée de générations en moyenne plus riches que les précédentes en raison notamment de l’activité des femmes.

De plus, le patrimoine des générations qui seront dépendantes dans les 20 prochaines années est également globalement plus important que celui des générations qui les ont précédées mais également des générations qui vont leur succéder. Il existe donc de fortes disparités en fonction des tranches d’âge concernées : le patrimoine moyen des tranches d’âge de 50 à 65 ans d’aujourd’hui est environ deux fois plus élevé que le patrimoine moyen actuel des 85 ans et plus.

La prise en charge de la dépendance repose sur trois piliers. La solidarité nationale au travers de la Sécurité Sociale, les Conseils généraux et sur les capacités financières de la personne dépendante ou de ses descendants.

58 % des français sont propriétaires de leur résidence principale. Transformer ce patrimoine en rente est l’une des solutions pouvant compléter les ressources existantes (pensions de retraite, revenus complémentaires divers).

Au-delà, les personnes âgées dépendantes peuvent bénéficier sous conditions de ressources de l’A.P.A. (déjà évoquée plus haute), l’A.L.S. (aide au logement social), l’A.P.L. (aide personnalisée au logement), l’A.S.D. (aide sociale départementale).

Vers un déficit de structures d’hébergements pour personnes âgées dépendantes

En 2011, les établissements d’hébergements pour personnes âgées dépendantes disposaient de 719 100 hébergements permanents répartis sur 10 481 établissements. 82 % des personnes dépendantes étaient accueillies en EHPAD, soit près de 590 000 personnes. Ces places d’hébergements sont à rapprocher des 8,9 millions de personnes âgées de plus de 75 ans que comptait la France, en 2011. Pour maintenir le taux d’équipement en lits médicalisés en 2040, la France aurait besoin de plus de 540 000 nouvelles places (l’Observatoire Cap Retraite). Selon l’Observatoire EHPAD-KPMG de 2014, le taux d’occupation en EHPAD était de 98 %.

Or, si la prise en charge de la dépendance des personnes âgées a souvent été décrétée comme une priorité nationale (loi 2009 HPST Hôpital Patients Santé et Territoire). Dans les faits, les créations d’EHPAD sont à la discrétion de l’ARS et de la Région. Elles nécessitent une instruction qui semble interminable et ardue pour les postulants (le délai moyen observé est d’environ 3 ans entre le montage du dossier et la pose de la première pierre). Par ailleurs, les « financeurs » (Région et ARS), étant tenus par des contraintes budgétaires par leur « pourvoyeur » (État), limitent la création de nouveaux établissements (l’ouverture d’une résidence médicalisée signifie une dépense publique pérenne en termes d’emplois créés par exemple). Sur la seule année 2013, environ 6 000 places nouvelles ont été autorisées. Ce chiffre est à rapprocher des besoins déjà exprimés précédemment.

Une offre d’EHPAD inégalement répartie sur le territoire

Quatre départements connaîtront une hausse très largement supérieure à la hausse moyenne de la population octogénaire d’ici à 2040. La Haute-Savoie verra cette classe d’âges bondir de plus de 150 %, la Seine et Marne de 143 %, l’Ain de 138 % et la Vendée de 131 %.

Selon l’observatoire 2014 CAP RETRAITE [2], la France dispose en moyenne 16 lits pour 100 personnes âgées de plus de 80 ans. Toutefois, là-aussi les disparités sont flagrantes.

Paris ne compte que 5 lits pour 100 personnes de plus de 80 ans, suivis par les départements de Haute-Marne et du Territoire de Belfort (avec 7 lits pour 100 personnes de plus de 80 ans), et la Seine Maritime avec 9 lits pour 100 personnes de plus de 80 ans.

Pour faire face aux enjeux qui vont se présenter à la collectivité, la création de 540 000 places d’ici à 2040. Soit environ 6 000 établissements nouveaux …

Certains départements comme la Gironde, la Loire Atlantique ou les Bouches-du-Rhône, devraient créer respectivement 18 571 places, 17 436 places et 14 494 places, selon une évaluation faite par CAP RETRAITE.

Quelles sont les régions à privilégier pour investir en EHPAD ?

Même si le maintien à domicile est la première réponse apportée au vieillissement des personnes âgées, le besoin d’intégrer une structure collective devient inéluctable avec l’âge compte tenu de la charge physique et psychologique que peut représenter une personne devenue dépendante ou très dépendante. D’ailleurs, si le recours au placement en établissement spécialisé recule en termes d’âge moyen d’entrée, 84 ans aujourd’hui contre 80 ans en 1990, la proportion des personnes âgées dépendantes placées en EHPAD croît avec l’âge.

Ainsi, 14 % de 87 ans, 26 % des 92 ans et 29 % des 97 ans intègrent un EHPAD selon les chiffres de l’INSEE.

Ces données sont complétées par une étude menée par le site lesmaisonsderetraite.fr : 57 % des demandes en établissements médicalisés concernent des personnes de plus de 85 ans.

Cap Retraite en se fondant sur des critères précis, comme les chiffres de la population âgée de plus de 80 ans et son évolution prévisible, les chiffres actuels de l’offre médicalisée, l’adéquation de l’offre avec la capacité financière des demandeurs, pointe les secteurs géographiques où les besoins en structures d’accueil sont les plus manifestes.

Trois régions font apparaître un déséquilibre sur tous les critères pris en considération. Il s’agit de l’Île-de-France, Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte-d’Azur…

Conclusion :

Au cours du 20eme siècle, le modèle familial a beaucoup évolué. Nous sommes passés d’une cohabitation intergénérationnelle harmonieuse à une société où la cellule familiale tend à se restreindre à un seul individu devant assumer son propre isolement (pour les populations les plus âgées). Notre société est devenue plus mobile géographiquement que par le passé. Nous ne vivons plus où nous naissons. Nous nous déplaçons et nous nous installons pour des raisons professionnelles loin de nos proches. Ces considérations sociétales s’accompagnent d’un mouvement démographique puissant, le vieillissement de la population.

Le nombre de seniors augmente. La part des seniors dans la population croît. Il est certain que l’ensemble de la population en recherche d’hébergements en EHPAD ne pourra se tourner vers l’offre proposée par les EHPAD privés lucratifs. Et ce, pour des raisons financières. Toutefois, rappelons que ce secteur ne représente qu’environ 20 à 25 % du total des EHPAD. Globalement le parc des EHPAD privés est plus récent que celui des EHPAD publics ou associatifs et répond en théorie mieux aux besoins exprimés par les personnes âgées dépendantes ou leur famille.

L’offre en hébergements privés est un élément essentiel de la prise en charge de la dépendance des personnes âgées en France.

Les besoins actuels et futurs augurés par les études de l’INSEE sur les questions démographiques pérenniseront la présence des EHPAD privés lucratifs pour répondre à une question simple. Que faire de nos aînés dépendants ?

Le niveau des prélèvements obligatoires en France, qui est d’environ 45 % de la richesse créée chaque année, ne permet pas de faire supporter de nouvelles contraintes financières sur un nombre de contribuables toujours plus réduit. Dès lors, en complément de l’effort de solidarité nationale (ciment de la cohésion sociale), l’utilisation du patrimoine de la personne dépendante devra partiellement contribuer au financement des séjours en EHPAD. Cette piste est d’ailleurs étudiée par nos gouvernants au travers de travaux consacrés à ce sujet (Rapport d’information sur la prise en charge des personnes âgées dépendantes de l’Assemblée Nationale, proposition n° 11).

« Honorons la vieillesse, puisque c’est le but auquel nous tendons tous », Bion de Boristhène.

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