Investissement en nue-propriété

Le principe du démembrement de propriété :

Le démembrement de propriété ou démembrement immobilier est un mécanisme juridique qui consiste à séparer la nue-propriété d’un bien et son usufruit.

• L’usufruit est le droit de jouissance et d’exploitation du bien immobilier. La nue-propriété est le droit de détention et d’aliénation du bien.
• En matière d’investissement en nue-propriété, celle-ci est généralement assortie d’un usufruit temporaire de 15 à 20 ans selon les programmes immobiliers.
• Voire moins sur certains biens revendus pendant la convention de démembrement.
• L’acquéreur de la nue-propriété achète un pourcentage (entre 50 % et 70 %) de la valeur totale du bien (pleine propriété) selon la durée de l’usufruit. Il limite donc la portée de son engagement financier.

Le mécanisme de l’investissement en nue-propriété :

• Dans le cadre d’un montage immobilier, l’usufruitier est généralement un institutionnel de renom. Il s’agit la plupart du temps de bailleurs professionnels à vocation sociale, présentant tous les atouts de sérieux et de pérennité pour les investisseurs.
• L’usufruit concédé au bailleur est toujours temporaire et dure généralement au moins 15 ans.
• Pendant la période d’usufruit, l’usufruitier supporte toutes les charges de l’immeuble, tant l’entretien courant que les travaux de toute nature et les impôts, taxe foncière en particulier. Durant les deux années précédant la fin de l’usufruit, il a aussi l’impératif de remise en état des parties communes comme privatives. Ces obligations sont consignées dans une convention partie intégrante de l’acte notarié.
• À l’issue de la période de démembrement, l’usufruit s’éteint et l’investisseur récupère (sans frais annexes ou paiement d’un quelconque impôt) alors la pleine propriété de son bien.

Avantages fiscaux du démembrement de propriété :

• Le fait même de démembrer un bien immobilier en deux parties a pour conséquence naturelle, mathématique et directe que la nue-propriété ou l’usufruit vaudront séparément forcément moins que le bien immobilier « plein ». Ainsi dans le cas d’une donation cela a pour conséquence d’alléger la fiscalité puisque seuls la nue-propriété ou l’usufruit peuvent être donnés.
• Par ailleurs la détention d’un bien en nue-propriété n’a, en l’absence de revenus fonciers, aucune conséquence négative sur la fiscalité foncière.
• De plus, dans le cadre d’un achat de nue-propriété à crédit, et sous réserve que l’usufruitier soit imposé à l’IR ou bénéficie du statut de bailleur social, les intérêts de l’emprunt peuvent être déduits de revenus fonciers perçus par ailleurs.
• Enfin la valeur de la nue-propriété n’est pas prise en compte dans l’assiette IFI. C’est le seul investissement immobilier qui échappe à ce nouvel impôt sur la fortune immobilière.

Les conditions de l’investissement en nue-propriété :

• Aucune condition n’est requise pour investir en nue-propriété. Cependant, la défiscalisation de l’impôt sur le revenu n’est possible que pour les revenus fonciers.

Conséquences pratiques de l’investissement en nue-propriété :

• En pratique, l’investisseur en nue-propriété place son épargne, ou thésaurise dans le cas d’un financement par l’emprunt, sans revenu en contrepartie.
• N’ayant pas de revenu sur le bien démembré, l’investisseur doit financer son acquisition exclusivement par ses propres deniers. Il peut néanmoins bénéficier d’économies d’impôts et de prélèvements sociaux, ou d’IFI, contribuant à l’allègement de son effort.
• L’investissement en nue-propriété ne requiert aucune gestion et ne présente aucun aléa, ni locatif, ni fiscal, ni de travaux. L’investisseur n’a donc pas à s’impliquer avant la fin de la période de démembrement.
• La nue-propriété peut être conservée jusqu’à la fin du démembrement immobilier afin de reconstituer la pleine propriété. Elle peut aussi être revendue à tout moment, avec la durée d’usufruit restante.

Plafonnement du démembrement de propriété :

Les économies d’impôt éventuellement engendrées par une acquisition en nue-propriété, qu’elles portent sur l’IR, les prélèvements sociaux ou l’IFI, n’entre pas en ligne de compte dans le plafonnement global des niches fiscales.

Il n’y a donc pas de limite aux économies d’impôt offertes par les montages en démembrement de propriété.

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