Envisager un placement immobilier rentable avec une forte défiscalisation, tout cela au soleil et sur une île paradisiaque ? Oui, c’est possible, mais investir pour défiscaliser à la Réunion ne se fait pas sans une analyse stricte de certains critères d’achat.

La Réunion, l’« île intense », est un département français d’outre mer de 2512 km² et 840 000 habitants (Atteinte estimée au million d’habitants pour 2030), dotée de nombreux atouts et d’une nature mise en valeur par un relief important.

D’un point de vue touristique tous les clichés d’usage sont là : une mer bleue turquoise, un lagon magnifique, des cirques préservés offrant des randonnées aux vues imprenables, un volcan haut en couleurs, des plages interminables et un accueil local de très bonne qualité.

D’un point de vue économique, La Réunion est la région française dont la croissance économique a été la plus rapide sur les 20 dernières années ; 3 secteurs y participent majoritairement : l’agriculture et l’industrie agro-alimentaire, les TIC, et le tourisme.

Le logement quant à lui, a dû faire face à ce développement extrêmement rapide, avec environ 7 000 logements créés par an, mais l’activité de construction s’est fortement ralentie depuis la crise de 2008 (environ 700 logements seulement ont été réellement livrés en 2013). Des prix des logements neufs trop élevés, un abus évident de certains promoteurs à inclure le bénéfice des avantages fiscaux dans le prix d’acquisition, des grilles de prix multiples et injustifiées, un prix au m² au foncier de plus en plus cher du fait de sa rareté, sont autant d’éléments qui ont participé à une hyper inflation tendant à décourager les investisseurs souhaitant bénéficier d’une défiscalisation intéressante.

Il y a donc eu une crise évidente du logement à la Réunion avec un prix au m² de l’ancien bien plus faible que le logement neuf, des moins values significatives lors des reventes en fin de défiscalisation outre-mer.

Voici donc les principaux écueils à éviter pour réussir un investissement de bonne qualité et sécurisé à La Réunion :

L’emplacement, reste bien sur le critère numéro un. Il convient de préférer les communes dynamiques comme Saint-Denis et Saint-Pierre (en cœur de ville ou banlieue résidentielles), ou encore les villes balnéaires attractives comme Saint-Gilles, L’Ermitage et La Saline en bord de mer (croissant qui borde le lagon) et les hauteurs proches (éviter les villes du Nord-Ouest, le croissant Saint-Denis – Saint-Pierre reste le plus attractif).
La typologie des logements reste aussi un critère majeur : à chaque commune son besoin et sa demande locative. Pour le Nord (de Saint-Denis à Bras-Panon), il est conseillé de choisir des moyens et grands volumes (les T3 et au-delà sont très demandés contrairement aux T1 et T2 construits en masse).
Pour l’Est jusqu’au Sud-Ouest, les petits logements offrent des rentabilités fortes et sont facilement loués, la revente sera également plus facile. Certaines villes comme Saint-Louis et Le Tampon sont à proscrire.
La qualité des prestations n’est pas non plus à négliger : il est souvent possible de visiter les résidences vendues en loi Girardin, car beaucoup sont livrées ou en cours de livraison. Il est donc possible d’avoir des photos des constructions, et d’avoir le détail des prestations (cuisines aménagées et équipées, salle d’eau de qualité, isolations assurées, placement et vues mer ou montagne).
Le marché locatif enfin convient d’être validé. Il est très florissant à Saint-Denis selon les quartiers et entre Saint-Paul et Saint-Pierre.
Il faut également anticiper le développement de certaines villes ou du réseau routier (nouvelle route du littoral…). On peut prendre comme exemple la Possession et son « cœur de ville », une ZAC qui va réhabiliter tout le centre. Il s’agit d’un projet ambitieux et allant voir le jour dans un futur proche, donc potentiellement intéressant pour un investissement en loi Duflot Outre-Mer.

Bref, investir pour défiscaliser à la Réunion ne se fait pas les yeux fermés si vous souhaitez réussir votre opération de défiscalisation immobilière.

Il faut savoir aussi distinguer les quelques bonnes résidences qui peuvent exister sur ce marché. A ce titre beaucoup d’opérations sont déjà livrées et permettent d’avoir une vision claire de son investissement tant au niveau de la qualité du logement que de son emplacement. Le rapport qualité prix doit être compétitif et il est souvent préférable d’investir à long terme pour éviter une revente à perte.

Il faut enfin savoir s’entourer de professionnels qui connaissent le marché pour pouvoir valider et s’assurer d’un investissement stable, rentable et pérenne.

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